10月29日晚，中南建設(shè)發(fā)布2021年第三季度報(bào)告，前三季度中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入610.8億元，同比增長(zhǎng)33.2%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)27.7億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率29.8%。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元，同比增長(zhǎng)41.7%；建筑業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入176.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%。  

在房地產(chǎn)行業(yè)面臨從高增速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，供給端調(diào)控政策不斷升級(jí)，需求端政策持續(xù)收緊，房企融資壓力加大，銷(xiāo)售回款減緩，資金鏈逐漸承壓……在底層邏輯加速重構(gòu)的下半場(chǎng)，快速調(diào)整的應(yīng)變能力同樣成為一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)。中南建設(shè)作為一家曾經(jīng)典型的高增長(zhǎng)房企，正在加快速度完成從“粗放”到“精細(xì)”的轉(zhuǎn)變。  

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量連續(xù)4年保持正值  

更為清晰的安全邊界，是中南建設(shè)在擁抱行業(yè)大勢(shì)下不變的堅(jiān)持。  

前三季度，中南建設(shè)在增量銷(xiāo)售上通過(guò)趕節(jié)點(diǎn)、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾的一系列措施，完成了地產(chǎn)合同銷(xiāo)售金額1536.8億元，銷(xiāo)售面積1117.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)7.4%和4.3%，并將回款率維持在80%的水平。  

另一方面，中南建設(shè)前三季度累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬(wàn)平方米，地價(jià)總額319.6億元，與銷(xiāo)售金額的比值僅20.8%，前三季度平均地價(jià)同比下降約17.0%。盡管今年兩集中供地曾一度火熱，但在“安全大于利潤(rùn)、利潤(rùn)大于規(guī)模”的經(jīng)營(yíng)價(jià)值觀下，中南建設(shè)優(yōu)中選優(yōu)的理性拿地策略顯然更利于進(jìn)一步控制投資風(fēng)險(xiǎn)。  

進(jìn)出有度，堅(jiān)持“防三高”的審慎經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，使得中南建設(shè)的流動(dòng)性始終保持安全穩(wěn)定。報(bào)告顯示，今年1-9月中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1122.9億元，是一年內(nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債的6.75倍，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入月平均125億元，遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債的月均值14億元。前三季度中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~13.9億元，同比大幅增加95.0%，連續(xù)四年保持正值，正是經(jīng)營(yíng)安全的基本體現(xiàn)。  

最晚明年內(nèi)“三道紅線”全綠  

除了保障經(jīng)營(yíng)獲利的能力和現(xiàn)金流的安全，中南建設(shè)在降低杠桿和優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)方面的持續(xù)努力也得到了顯著效果。  

截至三季度末，中南建設(shè)有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，占負(fù)債總額的比例僅21.35%，第三季度大幅減少130.3億元?；仡櫷跀?shù)據(jù)，2018-2021年三季度中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當(dāng)期銷(xiāo)售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均70%的水平。不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，也是其長(zhǎng)期以來(lái)的堅(jiān)持。  

融資結(jié)構(gòu)方面中南建設(shè)三季末有息負(fù)債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%，債券占比約14%，非標(biāo)融資明顯減少；此外，一年以內(nèi)到期的各類(lèi)有息負(fù)債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短結(jié)構(gòu)更加均衡。  

截至三季度末，中南建設(shè)凈負(fù)債率77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，“三道紅線”中的兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)綠線并繼續(xù)優(yōu)化?？鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率75.81%，比上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步靠近上限70%的規(guī)則要求。目前來(lái)看，中南建設(shè)正在加速改善財(cái)務(wù)指標(biāo)，有望在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。  

精細(xì)化管控穩(wěn)固經(jīng)營(yíng)底盤(pán)  

在2021年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中南建設(shè)的管理層曾表示“現(xiàn)階段，精細(xì)化管理才是中南的根本”。從其三季度報(bào)告的數(shù)據(jù)來(lái)看，中南建設(shè)對(duì)包括商票、應(yīng)付款、其他經(jīng)營(yíng)支出在內(nèi)的各類(lèi)資金償付的期限、結(jié)構(gòu)等確實(shí)已經(jīng)實(shí)行了更為精細(xì)的管控。  

截至三季度末，中南建設(shè)貨幣資金230.4億元，而其未來(lái)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債共約166億元，前者是后者的1.39倍，可完全覆蓋短期債務(wù)。  

另一方面，截至三季度末中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達(dá)1215.4億元，是前三季度結(jié)算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對(duì)后續(xù)業(yè)績(jī)也有支撐。結(jié)合其歷史經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，結(jié)轉(zhuǎn)效率甚至還有提升空間。  

在更易受政策環(huán)境影響的房產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)健才是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的不二法寶，而憑借“地產(chǎn)+建筑”雙主業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)的中南建設(shè)顯然已經(jīng)摸到了穩(wěn)固經(jīng)營(yíng)底盤(pán)的訣竅。