去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行。每一輪房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，都比上一輪下行周期來(lái)的更猛、波及面更大。這一次的影響將是深遠(yuǎn)的。伴隨著房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量的回落，水泥需求受影響在意料之中，影響幅度之大卻在意料之外。是什么原因使得影響幅度如此之大？下一個(gè)能夠平衡房地產(chǎn)端水泥需求萎縮的“希望”是什么？

2000年以來(lái)房地產(chǎn)下行周期：一次比一次猛烈

本文以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行周期的劃分。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪下行周期，本輪房地產(chǎn)景氣下行周期始于2021年12月。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售盡管有所趨冷，但總體保持偏穩(wěn)運(yùn)行，2021年12月以后市場(chǎng)下行速度加快。

對(duì)比水泥行業(yè)需求、利潤(rùn)數(shù)據(jù)，每一輪房地產(chǎn)行業(yè)下行期，對(duì)水泥行業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益均產(chǎn)生了明顯的沖擊，而且一次比一次更大。第一輪僅經(jīng)歷了不到一年的時(shí)間就出現(xiàn)了明顯反彈；第二輪、第三輪和第四輪行業(yè)利潤(rùn)的降幅一次比一次猛烈，所需要經(jīng)歷的時(shí)間也一次比一次要長(zhǎng)。

表：2000年以來(lái)，四輪房地產(chǎn)下行周期

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍尚待企穩(wěn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問(wèn)題是流動(dòng)性問(wèn)題而非缺需求。房住不炒已將炒房客拒之門(mén)外，上一批剛需購(gòu)房者又尚在高杠桿的“包袱中”，而新的計(jì)劃入局者由于不穩(wěn)定的個(gè)人經(jīng)濟(jì)預(yù)期、居高不下的房?jī)r(jià)而躊躇不前，況且新的剛需購(gòu)房人群數(shù)量也正在快速減少。房?jī)r(jià)與收入（及收入預(yù)期）不匹配、改善者的短期動(dòng)力不足，其中部分剛需人群轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)與收入更匹配、生活水平尚可的三、四線(xiàn)城市，一、二線(xiàn)城市雖然逐步調(diào)整限購(gòu)、信貸政策，但仍有待企穩(wěn)。2023年一季度，居民人均可支配收入增長(zhǎng)3%，明顯低于房貸利率水平，利率水平仍有下行空間。

圖1：2023年一季度居民人均可支配收入增長(zhǎng)3%

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房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)的下行不僅影響了地產(chǎn)端的水泥需求，也對(duì)相關(guān)配套市政項(xiàng)目的水泥需求產(chǎn)生了影響，三年疫情加大了兩者影響的相關(guān)性，造成了對(duì)水泥需求影響的放大。1月至5月，城投債共發(fā)行26719億元，同比增長(zhǎng)24%。由于土地出讓收入繼續(xù)減少（財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1-5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14893億元，同比下降20%），政府支出有增無(wú)減，今年城投債雖然增長(zhǎng)，但其中借新債還舊債也明顯增多。由于資金問(wèn)題，市政項(xiàng)目的開(kāi)工及施工進(jìn)度受到影響，進(jìn)而影響水泥需求。

國(guó)家層面明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)端的水泥需求無(wú)可替代，下一個(gè)希望依舊會(huì)是“房地產(chǎn)”。

（1）房地產(chǎn)終會(huì)見(jiàn)底 品質(zhì)住房需求有望打開(kāi)新空間

1-5月，商品房銷(xiāo)售面積同比下滑0.9%，降幅已較去年同期大幅縮窄，而竣工面積則出現(xiàn)大幅反彈19.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)“竣工底”已經(jīng)兌現(xiàn)，而“銷(xiāo)售底”離真正見(jiàn)底出現(xiàn)轉(zhuǎn)正或許為時(shí)仍早，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是個(gè)分階段緩慢的過(guò)程，而“開(kāi)工底”將更晚一些。當(dāng)前，“保交樓”依然是房地產(chǎn)政策的主線(xiàn)，而非所謂采取刺激政策“救樓市”以提振內(nèi)需。從企業(yè)端看，近期部分房企也繼續(xù)強(qiáng)調(diào)后期經(jīng)營(yíng)圍繞“保交樓”?！氨＝粯恰碑?dāng)前仍存在著難點(diǎn)和堵點(diǎn)，政策力度仍有待進(jìn)一步加大。

圖2：2023年1-5月，地產(chǎn)銷(xiāo)售面積及新開(kāi)工面積依然維持負(fù)增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

然而，“銷(xiāo)售底”、“開(kāi)工底”終會(huì)來(lái)臨，房地產(chǎn)終會(huì)全面見(jiàn)底（或在明年上半年）。見(jiàn)底后，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)，將進(jìn)入一個(gè)更平穩(wěn)、更健康的階段，繼續(xù)承擔(dān)水泥需求結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵角色。

近日，住建部部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障?！蹦壳?，我們房屋質(zhì)量問(wèn)題突出，尤其是期房銷(xiāo)售大幅增加了售后維權(quán)問(wèn)題，房屋維修成本明顯增加。同時(shí)，隨著房齡的增加，住房安全隱患增多，居民住房品質(zhì)亟待提升，房屋養(yǎng)老金制度的探索有利于重新思考下一代住房標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，資金問(wèn)題依然是一個(gè)難以解決的問(wèn)題，尤其是房子到齡后的拆遷問(wèn)題也涉及龐大的資金規(guī)模。國(guó)內(nèi)需要建立相應(yīng)的機(jī)制來(lái)解決這部分問(wèn)題，從而推動(dòng)我國(guó)居民住房向更高品質(zhì)邁進(jìn)。在此過(guò)程中，品質(zhì)住房需求有望打開(kāi)新空間，相應(yīng)的配套市政項(xiàng)目同樣面臨著品質(zhì)提升的要求。

（2）基建狂魔“露疲態(tài)”

高速公路、高速鐵路等傳統(tǒng)大型基建項(xiàng)目的空間未來(lái)將逐漸變的有限，或加速拖累大基建端的水泥需求。一方面，大基建項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效益并不樂(lè)觀(guān)，鐵路、公路項(xiàng)目需要經(jīng)營(yíng)維護(hù)成本，同時(shí)還有相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本，而對(duì)應(yīng)的收益卻難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。以公路為例，我國(guó)收費(fèi)公路全行業(yè)自2015年以來(lái)已經(jīng)連續(xù)多年存在收支缺口且缺口正不斷擴(kuò)大。2021年度，全國(guó)收費(fèi)公路車(chē)輛通行費(fèi)總收入6630.5億元，支出總額卻達(dá)12909.3億元，負(fù)債更是十分驚人。經(jīng)營(yíng)問(wèn)題將制約后續(xù)基建的力度。另一方面，適度超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資將提前透支后續(xù)需求，加之如農(nóng)村公路等部分基建項(xiàng)目規(guī)模的減少，對(duì)2025年以后將產(chǎn)生重要影響。其中，部分地區(qū)的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)提前到來(lái)。