2024年4月30日，中共中央政治局會議召開，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展”，去庫存成為現(xiàn)階段房地產行業(yè)的重要任務。同日，自然資源部發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求根據(jù)商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供應，通過調控土地供應來實現(xiàn)房地產去庫存目標。因此，本文將從土地供應的角度來分析房地產行業(yè)去庫存對水泥需求的影響。

一、全國土地供應收縮，水泥需求承壓

2021年以來，由于房地產行業(yè)進入下行周期，國內土地市場持續(xù)大幅萎縮，供求規(guī)模僅有過去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份，全國住宅用地供應規(guī)模為9667萬平方米，同比減少約25.9%，降幅仍然較為明顯。

具體來看，1-2月國內土地供應規(guī)模同比略有增長；3-4月各地推地力度減弱，土地供應規(guī)模不及去年同期水平，降幅約在3-4成之間；5月份，盡管在季節(jié)性因素影響下，土地供應規(guī)模環(huán)比略有增加，但受政策限制，同比降幅進一步擴大至4成以上。

圖1：全國住宅用地供應規(guī)模及變化情況（萬平方米、%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

土地供應縮量既是過去房地產行業(yè)景氣度下行的結果，也是制約未來房地產施工規(guī)模的核心因素。現(xiàn)階段，房企拿地普遍較為謹慎，地方政府化債任務又限制了城投托底拿地的行為，加之中央重提去庫存，國內土地供應受到多重約束，住宅用地供應規(guī)模將進一步收縮。因此，短期內地產端水泥需求總量仍然不存在出現(xiàn)實質性改善的現(xiàn)實基礎。

另外，根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2024年1-5月全國政府性基金預算收入為16638億元，同比下降10.8%。其中，國有土地使用權出讓收入為12810億元，同比下降14.0%。在土地供應規(guī)模收縮的背景下，地方政府財政收入隨之減少，財政收支壓力將對基建項目開工產生負面影響，從而拖累基建端水泥需求。

二、超八成省市土地供需走弱，冀豫兩省降幅較為明顯

分省份來看，江蘇、山東、河南以及河北是土地供應大省，2023年住宅用地供應量均在4000萬平方米以上，占全國宅地供應總量的比例分別為11.1%、9.4%、7.0%和6.9%；其次是四川、湖北、浙江、安徽、貴州、湖南以及江西等省份，住宅用地供應規(guī)模普遍在2000-4000萬平方米之間，占比約為4.8%-6.0%左右；國內其余省市住宅用地供應量均在2000王平方米以下。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，在房地產去庫存背景下，政府控制土地供應規(guī)?？赡軐K、山東、河南以及河北等省份水泥需求產生相對較大的影響。

圖2：2023年國內各省市住宅用地供應量占比（%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

2024年1-5月，全國30個省市當中，住宅用地供應量同比減少的有26個，住宅用地成交量同比減少的有25個，占比均超過8成。由此可見，2024年國內土地市場仍然延續(xù)供需雙弱的趨勢。

在土地供應方面，山東、河北、江蘇以及河南繼續(xù)占據(jù)住宅用地供應量的前四位，但供應量同比均有所減少。其中，河南和河北住宅用地供應減量相對明顯，同比降幅分別達到17.7%和40.1%。

從土地成交率來看，全國住宅用地出讓平均成交率（住宅用地成交量/住宅用地供應量）為73.2%。在土地成交量高于全國平均均線的省市當中，成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省，住宅用地成交率分別為71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低說明當?shù)赝恋毓^剩，政府存在主動縮減供應量的可能性。

表1：2024年1-5月各省市住宅用地供應及成交情況（單位：萬平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

從商品住宅去化周期來看，珠海和東莞市場商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增商品住宅用地出讓，土地供將應受到限制；常州、北京以及長春等23個城市商品住宅去化周期在18個月至36個月之間，需要按照“盤活多少、供應多少”的原則確定土地出讓面積上限；成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18個月以下，土地供應可由當?shù)卣灾黛`活調控。

由此可見，目前區(qū)域中心城市商品住宅去化情況普遍好于周邊城市，長三角、成渝以及關中平原城市群的商品住宅去化情況整體好于京津冀、珠三角以及東北等區(qū)域。因此，京津冀、珠三角以及東北地區(qū)受到政策約束的可能性較大，土地供應預計將出現(xiàn)更為明顯的縮量，拖累當?shù)厮嘈枨蟆?/p>

圖3：2024年5月全國30個大中城市商品住宅去化周期（月）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

三、總結

自房地產周期下行以來，國內土地市場持續(xù)萎縮，成為水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份開始，政府重提房地產去庫存，將會從供應角度進一步推動土地市場規(guī)模收縮?，F(xiàn)階段，國內各省市房地產和土地市場存在較為明顯的分化現(xiàn)象。河北、河南等省份本身存在土地供應過剩的壓力，加之所在區(qū)域的中心城市商品住宅去化周期相對偏長，受政策影響較為明顯，土地市場收縮幅度將大于國內其他區(qū)域。因此，房地產去庫存政策預計將對上述區(qū)域水泥需求形成一定的壓力。